Investissement locatif : quels travaux de rénovation énergétique sont déductibles de vos revenus fonciers ?

Les travaux d’entretien et de réparation déductibles des impôts

Les bailleurs privés ont la faculté de déduire les travaux d’entretien et de réparation de leurs revenus fonciers. La condition principale est qu’ils doivent adhérer au régime fiscal dit « réel ».

Le Bulletin officiel des Finances publiques définit les dépenses de travaux déductibles.

Les dépenses de réparation et d’entretien

Sont concernées les dépenses d’entretien de l’immeuble et les dépenses de réparation réalisées dans le bien loué. Il s’agit des travaux qui permettent de garder l’immeuble en parfait état de fonctionnement. Le locataire doit en effet pouvoir faire un usage normal de son logement et certaines dépenses d’entretien et de réparation restent à la charge du propriétaire bailleur.

Certaines dépenses relevant de la rénovation énergétique peuvent donc être déduites des revenus fonciers, comme les diagnostics ou audits énergétiques ou le remplacement de la chaudière fioul.

Les dépenses d’amélioration du logement

Le propriétaire-bailleur doit à son locataire un logement décent. Dès 2023, il ne pourra plus louer un logement dont la consommation d’énergie finale est supérieure à 450 kWh/an/m². Ces logements sont ceux classés en étiquette énergie G, dits « les pires passoires thermiques ».

Dès lors, les travaux de rénovation énergétique qui permettent d’améliorer la performance thermique du logement entrent dans la liste des travaux déductibles des revenus locatifs :

• Changement du simple-vitrage pour du double-vitrage,
• Isolation de la toiture de l’immeuble,
• Isolation de la façade.

Distinguer les travaux déductibles de ceux qui ne le sont pas

Sont exclus du bénéfice de la déduction fiscale tous les travaux qui permettent de donner de la valeur au bien :

• Construction d’un agrandissement,
• Construction d’annexes,
• Surélévation avec création de surface habitable,
• Transformation en logement de surfaces initialement destinées à un autre usage.

Une jurisprudence constante écarte du droit à déduction une rénovation complète incluant à la fois des travaux déductibles et des travaux non déductibles. Le propriétaire-bailleur doit être en mesure de bien dissocier les deux catégories de travaux, faute de se voir interdire la déduction fiscale.

Cette dissociation s’opère à l’aide de factures différentes. Les travaux de construction et d’agrandissement, traditionnellement non déductibles, ne devront pas apparaître sur les mêmes factures que celles des travaux d’amélioration de la performance énergétique déductibles des revenus fonciers. Il est important de bien exiger des artisans qu’ils fassent cette distinction. A défaut, le fisc refusera la déduction de la totalité des travaux.

Réaliser les travaux de rénovation énergétique sans déranger le locataire

Les propriétaires bailleurs doivent veiller à ne pas nuire à la bonne utilisation du bien loué par le locataire. Dès lors, si les travaux ne sont pas réalisés entre deux locations, il peut être compliqué de concilier le besoin de faire les travaux et la tranquillité du locataire.

En premier lieu, le propriétaire doit impérativement faire savoir par courrier recommandé ou remis en main propre quels travaux vont être réalisés et selon quelles modalités. Si des entreprises doivent intervenir le weekend ou les jours fériés, l’information ne suffit pas. Il faut au préalable que le locataire donne expressément son accord.

En second lieu, le locataire est en droit d’exiger une réduction temporaire de loyer proportionnelle au dérangement si les travaux s’étendent au-delà de 3 semaines ou si les modalités précisées dans le courrier de notification ne sont pas respectées.