Passoires thermiques : les locations interdites dès 2023
Date de publication : vendredi 5 mars 2021
Le Gouvernement a publié, le 13 janvier 2021, un décret controversé. Il définit le critère énergétique des logements décents. Au-delà de 450 kWh/an/m², les logements locatifs seront considérés comme impropres à l’habitation. Découvrez l’impact de cette décision sur les locations immobilières.
Les seuils de la décence énergétique définis par la réglementation
Les passoires thermiques sont encore près de 5 millions en France. Dans le parc locatif privé, près de 23 % des habitations ont le statut de passoires énergétiques, c’est-à-dire :
- Classe énergie G : consommation supérieure à 450 kWh/an/m²,
- Classe énergie F : consommation comprise entre 331 et 450 kWh/an/m².
Des mesures fortes pour renforcer l’amélioration de la performance énergétique du parc locatif privé s’imposaient donc. La loi « énergie et climat » du 8 novembre 2019, qui prend en compte l’urgence climatique, vise la neutralité carbone et la division par 6 des gaz à effet de serre pour 2050. Elle définit notamment un volet spécifique pour lutter contre les passoires thermiques, avec un plan d’action allant de 2021 à 2028 :
- 2021 : loyers des passoires thermiques figés entre deux locataires, en l’absence de rénovation thermique dans 28 villes,
- 2022 : audit énergétique pour toutes les passoires thermiques avant mise en location ou en vente,
- 2023 : passage des logements les plus énergivores sous statut de logements indécents,
- 2028 : rénovation énergétique obligatoire dans les passoires thermiques.
L’article 17 de la loi prévoit qu’un décret doit définir le niveau de consommation énergétique maximal pour qu’un logement locatif soit considéré comme décent. Au-delà de ce seuil, les logements ne pourront plus être loués. Le Code civil prévoit en effet, dans son article 1719, que « le bailleur est obligé… de délivrer au preneur… un logement décent ». Dans le cas contraire, le bailleur ne pourra obtenir l’expulsion.
Le décret du 11 janvier 2021 a donc fixé à 450 kWh/an/m² le seuil prévu par la loi « énergie et climat », applicable à compter du 1er janvier 2023, pour les logements remis en location après cette date.
La rénovation obligatoire des passoires thermiques locatives en plusieurs étapes
Toutes les passoires thermiques ne sont pas concernées par ce seuil. Seuls les logements en étiquette énergie G sont concernés, soit 4 % des logements énergivores. Le seuil défini pour 2023, peu contraignant, n’est qu’une première étape. Il doit permettre aux propriétaires bailleurs de logements classés F d’échelonner les travaux pour anticiper la norme supérieure.
Le nouveau seuil, qui sera mise en place pour 2025, devrait concerner les logements de classe F. Les seuils de 2025 devraient être définis dès l’été 2021.
Dans une étape ultérieure, à partir de 2028, les passoires thermiques devront toutes avoir fait l’objet de travaux de rénovation énergétique.
Des économies d’énergie pour les locataires
Les travaux de rénovation énergétique ont pour but d’améliorer la performance thermique des logements. Le gain énergétique d’une opération d’isolation peut entraîner une baisse de consommation d’énergie de 30 %, tandis qu’une opération globale de rénovation thermique peut générer un gain de 60 %.
Ces gains énergétiques se traduisent en diminution sur la facture d’énergie annuelle :
- de l’ordre de 1 000 à 1 500 euros entre un logement classé G et le même logement classé D,
- de l’ordre de 500 à 600 euros entre un logement classé F et le même logement classé E.
C’est dire l’importance de réaliser ces travaux dans les logements loués aux ménages à faibles revenus, qui se retrouvent en précarité énergétique au moment de régler la facture. Ils devraient ainsi pouvoir se chauffer sans craindre ce moment.