Prêt avance mutation : pour les ménages n’ayant pas accès au crédit

MÉNAGES MODESTES ET RÉNOVATION ÉNERGÉTIQUE

La rénovation énergétique est l’un des axes principaux de la lutte contre le réchauffement climatique.

La convention citoyenne pour le climat (CCC) proposait de contraindre les propriétaires occupants d’ici 2030 et les propriétaires bailleurs d’ici 2040 à effectuer une opération globale de rénovation énergétique, pour atteindre les classes énergie les plus élevées (A ou B, éventuellement la classe C dans les logements où les travaux ne peuvent pas permettre de faire mieux).

Outre qu’une telle contrainte pour les propriétaires occupants se heurte au droit de la propriété privée, 62 % des propriétaires de passoires énergétiques sont des ménages modestes ou très modestes. Même si les aides à la rénovation énergétique permettent de couvrir une bonne partie du coût des travaux, le reste à charge est souvent trop élevé pour ces ménages. C’est d’ailleurs ce qui les amène à ne réaliser qu’une part minime des travaux dans des logements qui mériteraient une opération de rénovation énergétique complète.

La proposition de la CCC tenait compte des difficultés que pouvaient rencontrer certains propriétaires à rénover leur bien. Elle suggérait de mettre en place des dispositions spécifiques pour leur permettre de faire les travaux :

• Prêt remboursable lors de la vente du bien,
• Bail à réhabilitation pour les biens loués.

La loi Climat et Résilience publiée le 22 août 2021 s’est donnée l’ambition d’éradiquer les passoires thermiques d’ici 2028. Elle impose notamment un audit énergétique des passoires thermiques et contraint les bailleurs à réaliser des travaux sans lesquels ils ne pourront plus louer. La loi a aussi relancé le prêt avance mutation, descendant du prêt viager hypothécaire créé par le Code de la consommation en 2006, pour permettre aux propriétaires modestes d’engager la rénovation énergétique de leur patrimoine.

Quels sont les avantages et les conditions d’éligibilité du prêt avance mutation/rénovation pour les travaux de rénovation énergétique ?

Le prêt avance rénovation (PAR), initialement nommé « prêt avance mutation », est un prêt hypothécaire dédié à la rénovation des biens des ménages modestes qui présente plusieurs avantages :

• le PAR permet de financer un large éventail de travaux d’économie d’énergie,
• les ménages n’ont pas à débourser le coût des travaux, le capital emprunté n’étant remboursé qu’à l’occasion de la vente du bien ou dans le cadre d’une succession,
• le taux d’intérêt bonifié, fixé par l’État, est bien plus bas que le taux d’un crédit à la consommation,
• le PAR est ouvert sans conditions de ressources,
• les intérêts peuvent être remboursés au moment de la mutation ou périodiquement,
• l’emprunteur n’est pas soumis à une limite d’âge ni à une obligation d’assurance de prêt.

Le PAR est ouvert aux propriétaires occupants d’un logement de plus de deux ans, situé en France et constituant la résidence principale de l’emprunteur. Celui-ci ne doit pas être en situation de surendettement.

Les travaux doivent être réalisés par des professionnels RGE (Reconnus Garants de l’Environnement) et respecter les exigences de performance énergétique définies par la loi.

Quels sont les critères de ressources pour le prêt avance mutation/rénovation selon l’ANAH et quelles évolutions sont prévues pour 2024 ?

Si le prêt avance rénovation couvert par le fonds de garantie pour la rénovation énergétique (FGRE) était jusqu’ici réservé aux propriétaires aux revenus modestes et très modestes, la loi de Finances pour 2024 est venue supprimer la condition de ressources. Désormais, tout propriétaire occupant d’un logement de plus de deux ans peut bénéficier du prêt avance mutation pour financer une opération de rénovation énergétique.

Depuis le 1er septembre 2024, un prêt avance mutation sans intérêts (PAM à taux zéro) peut être accordé, dans la limite de 50 000 euros par logement, sous conditions de ressources. Le montant des ressources sera fixé par arrêté ministériel. Si le prêt avance rénovation se présente comme une alternative à l’éco prêt à taux zéro en France, ce nouveau PAR pourrait sérieusement concurrencer l’éco-PTZ.

Le prêt avance mutation révisé pour un aménagement

Le prêt avance mutation existe depuis longtemps (initialement il s’appelait prêt viager hypothécaire). Il avait déjà été modifié par la loi TEPCV pour attirer les plus jeunes (initialement il s’appelait prêt viager hypothécaire) et avait été étendu aux travaux.

Cette facilité de financement pour les personnes n’ayant pas accès au crédit n’a pas fait florès. Aucun établissement de crédit ou organisme bancaire ne le proposait.

En 2022, un amendement est venu modifier le prêt mutation pour l’inscrire dans le plan gouvernemental de rénovation énergétique. L’idée du PAR est de rattacher le prêt au bien et non à l’emprunteur. De cette façon, les personnes qui ne peuvent pas, pour différentes raisons (maladie, plus de 75 ans, revenus instables, etc), bénéficier d’un crédit travaux classique, peuvent obtenir un prêt sans avoir à en rembourser le capital. Celui-ci sera remboursé à la vente ou à la transmission du bien.

La distribution des prêts avances mutation, associée aux aides à la rénovation énergétique doit permettre aux ménages les plus modestes de réaliser sans difficultés une opération de rénovation globale. Selon le taux d’intérêt, ils ne paieraient chaque mois qu’une quinzaine d’euros par tranche de 10 000 euros empruntée. Cette dépense estsans conteste compensée par la baisse de la facture de chauffage.

Pour assurer le déploiement de ce type de prêts, peu prisés des établissements bancaires, l’Etales garantit grâce au FGRE (fonds de garantie pour la rénovation énergétique).

Travaux de rénovation énergétique éligibles et financement

Les travaux éligibles au prêt avance rénovation concernent uniquement l’amélioration de la performance énergétique des logements.

Quels travaux de rénovation énergétique sont financés par le prêt avance mutation/rénovation et quel est le montant maximum accordé ?

Les opérations fixées par l’article D319-16 du CCH (Code de la construction et de l’habitat) sont éligibles à un prêt maximal de 30 000 euros :

• l’isolation thermique performante d’un mur donnant sur l’extérieur, d’une toiture ou d’un plancher bas,
• le remplacement des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur par des équipements performants,
• le remplacement des systèmes de ventilation, de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire,
• l’installation d’un système de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire fonctionnant à l’énergie renouvelable.

La production d’électricité ne fait pas partie des travaux éligibles.

Les frais d’hypothèque liés à ce type de prêt peuvent être inclus dans le montant accordé.

En se basant sur la valeur du logement objet de l’hypothèque, l’établissement financier qui délivre l’avance décide du montant attribué, après déduction des éventuelles aides, sans que celui-ci ne puisse dépasser le montant des travaux majoré des frais liés au prêt.

Peut-on cumuler le prêt avance mutation/rénovation avec d’autres aides financières ?

Le prêt avance mutation peut venir compléter les autres aides à la rénovation énergétique :

• MaPrimeRénov’ monogeste ou Parcours accompagné (non cumulable avec les Certificats d’économie d’énergie), versée par l’Etat,
• l’éco-*prêt à taux zéro,
• les aides des collectivités locales,
• les aides des fournisseurs d’énergie (Certificats d’économie d’énergie).

Il convient de signaler que le prêt avance rénovation sans intérêts n’est pas, lui, cumulable avec l’éco-PTZ.

Modalités de remboursement et garanties associées

Le PAR n’est autre qu’une avance accordée aux propriétaires occupants sur la valeur de leur bien. Cette hypothèque n’est toutefois pas remboursable dans les conditions classiques.

Comment est estimée la valeur du bien et quelles sont les modalités de remboursement du prêt avance mutation/rénovation ?

Chaque établissement prêteur estime la valeur du bien objet des travaux et de l’hypothèque liée au prêt avance mutation/rénovation. Il se base généralement sur les prix de vente pratiqués dans la région pour des biens identiques. Il peut aussi faire estimer la valeur du patrimoine par un expert immobilier.

Quand doit-on rembourser le capital et les intérêts du prêt avance mutation/rénovation et quelles sont les garanties associées ?

Contrairement à un crédit à la consommation, l’emprunteur ne rembourse pas le capital par mensualités mais seulement au moment de la mutation du bien : vente, succession, donation, ou tout contrat emportant mutation de propriété. Toutefois, l’emprunteur peut rembourser le prêt par anticipation sans frais supplémentaires.

Le remboursement des intérêts du PAR peut intervenir au moment de la mutation ou, si l’emprunteur en émet le souhait, par mensualités.

L’hypothèque peut être garantie par le FGRE (Fonds de garantie pour la rénovation énergétique), ce qui limite les risques pris par les établissements de crédit. Le FGRE intervient jusqu’à 75 % maximum dans plusieurs cas :

• défaillance de l’emprunteur dans le paiement des intérêts,
• absence de mutation après 20 ans,
• montant de la vente ne couvrant pas le montant du prêt.

Comment souscrire au prêt avance mutation/rénovation et quelles démarches suivre pour l’obtenir ?

Le contrat de PAR peut être conclu auprès de l’une des banques ayant accepté de distribuer ce type de prêt : la Banque postale, le Crédit mutuel, le CIC.

Le conseiller bancaire, après estimation de la valeur de votre logement et sur production des devis et des attestations de subventions, établit une offre précisant le montant prêté et les frais induits. Le taux d’intérêt des PAR est généralement de 2%.

Un rendez-vous chez le notaire est nécessaire pour signer le contrat de prêt hypothécaire avec la banque.

Le prêt avance rénovation constitue une alternative intéressante pour permettre aux ménages qui n’ont pas accès au prêt classique de financer le reste à charge des travaux énergétiques. Dédié aux propriétaires occupants, sans conditions de ressources, il vous permet de bénéficier du montant nécessaire à la rénovation énergétique de votre logement sans avoir à rembourser le capital. Celui-ci est en effet remboursé lors de la cession du bien.