Augmentation des loyers après travaux énergétiques : quelles règles

Pourquoi les bailleurs doivent-ils effectuer des travaux énergétiques ?

4,8 millions, c’est le nombre de logements considérés comme très énergivores, selon une étude du ministère de la Transition écologique. Plus d’une passoire thermique sur 3 est un logement locatif du parc privé (1,7 millions).

Première étape vers l’objectif 2050 de neutralité carbone fixé dans l’Accord de Paris, l’augmentation des loyers des logements locatifs classés F ou G (passoires thermiques) n’est plus possible à compter de 2023 si des travaux de rénovation énergétique n’ont pas été effectués. Cette interdiction s’applique déjà, depuis le 1er janvier 2021, dans les zones tendues (décret du 30 décembre 2020).

Un décret du 11 janvier 2021 modifie les critères de décence des logements locatifs. A partir du 1er janvier 2023, les logements les plus énergivores (classe G : plus de 450 kWh/m²/an d’énergie finale) ne pourront être considérés comme logements décents pour les nouveaux contrats de location.

L’interdiction à la location des passoires thermiques, deuxième étape de l’objectif de neutralité carbone, s’applique en trois temps :

• 2025 pour les logements de classe G, extrêmement peu performants (600 000 logements),
• 2028 pour les logements de classe F, très peu performants (1,2 million de logements),
• 2034 pour les logements de classe E, peu performants (2,6 millions de logements).

Dès lors, les locataires pourront exiger de leur propriétaire les travaux nécessaires à l’amélioration de la performance énergétique de leur logement. En effet, les logements les moins performants devront faire l’objet d’une rénovation énergétique avant mise sur le marché immobilier (location ou vente), dans les délais indiqués ci-dessus.

C’est pourquoi le Gouvernement incite les propriétaires bailleurs à améliorer la performance énergétique des logements loués, notamment en conditionnant l’augmentation des loyers à la réalisation de travaux énergétiques.

Quels travaux d’économies d’énergie permettent d’augmenter les loyers ?

Les loyers sont encadrés, aussi bien lors d’un changement de locataire qu’au moment du renouvellement d’un bail ou pendant sa durée et ne peuvent qu’être revalorisés annuellement pour tenir compte de l’évolution de l’indice de référence. Dans les zones tendues, les loyers ne peuvent pas être augmentés. Toutefois, depuis le 1er janvier 2021, les propriétaires bailleurs sont tenus de réaliser les travaux énergétiques dans les zones tendues. Et ils le seront dans tout l’hexagone à partir du 1er janvier 2023. Dès lors, ils peuvent justifier une augmentation de loyer s’ils effectuent des travaux dans le logement.

Des conditions sont cependant imposées. En premier lieu, seuls les travaux d’amélioration sont de nature à justifier une augmentation de loyer. La notion d’amélioration a largement été définie par la jurisprudence qui considère comme tels les travaux de rénovation apportant une réelle amélioration :

• nouvel équipement,
• prestation de qualité supérieure,
• prestation permettant de réduire les dépenses de gestion ou d’entretien,
• travaux améliorant la sécurité des personnes et des biens.

S’agissant des travaux de rénovation énergétique, ils doivent ainsi contribuer à lutter contre la précarité énergétique et à réduire les consommation d’énergie. Ainsi, n’est pas considéré comme une amélioration le remplacement d’une chaudière en panne ou ancienne par une chaudière de même performance.

Peuvent être considérés comme tels les travaux bénéficiant des aides à la rénovation énergétique.

Nota : pour permettre aux propriétaires bailleurs de réaliser les travaux d’économies d’énergie, le Gouvernement leur a ouvert les aides à la rénovation énergétique. Ils peuvent ainsi, depuis le 1er juillet 2021, bénéficier de MaPrimeRénov’, la prime aux travaux de rénovation énergétique, au même titre que les propriétaires occupants.

Augmentation de loyer après travaux : quand et comment ?

Les propriétaires bailleurs peuvent augmenter les loyers lorsqu’ils ont réalisé des travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement qui permettent de diminuer la consommation d’énergie. Cependant, les travaux de rénovation énergétique ne permettent pas toujours une augmentation de loyer, même s’ils apportent une réelle amélioration et s’ils diminuent drastiquement la consommation d’énergie. Ils doivent aussi répondre aux critères suivants :

• au changement de locataire : représenter au minimum 6 mois du loyer perçu la dernière année de location.
• au renouvellement du bail : représenter au minimum un an du loyer perçu la dernière année de location.

Dans ce cas, le loyer ne peut être augmenté de plus de 15 % du coût global des travaux de rénovation énergétique effectués.

Les travaux énergétiques en cours de bail ne peuvent se réaliser sans l’accord du locataire. La convention peut prévoir la contribution du locataire sous la forme d’une augmentation de loyer. A défaut d’accord, le propriétaire bailleur ne peut pas augmenter le loyer après travaux.

Nota : L’augmentation des loyers après travaux de rénovation énergétique reste complexe et peut nécessiter de faire appel à un administrateur de biens ou à un conseiller juridique.