Obliger son propriétaire à faire des travaux : que disent les textes

Les nouvelles obligations de travaux pour les bailleurs

Depuis 2021, la loi Énergie et Climat interdit d’augmenter les loyers à l’occasion d’un changement de locataire dans les passoires thermiques, sauf à ce que des travaux de rénovation énergétique soient effectués. À partir de 2023, les passoires thermiques les plus énergivores ne pourront plus être mises sur le marché locatif.

Il faut préciser que la loi du 6 juillet 1989 qui régit les rapports entre les locataires et les bailleurs, prévoit que les bailleurs doivent donner à leurs locataires un logement décent. Or après les modifications apportées à ce texte par les lois ALUR, ELAN et Climat - Résilience, le logement loué, pour être considéré comme décent, doit aussi répondre à un critère de performance énergétique minimale.

Est considéré comme répondant à ce critère le logement dont la consommation annuelle d’énergie finale par mètre carré est inférieure à 450 kWh/m². Dès lors, les bailleurs sont mis à contribution pour lutter contre la précarité énergétique des locataires et contre le changement climatique.

Votre propriétaire bailleur doit donc faire réaliser sans tarder :

• les travaux d’isolation thermique,
• le changement des simples vitrages,
• le remplacement des systèmes de chauffage peu performants.

Le locataire a-t-il le droit d’arrêter le paiement du loyer pour obtenir la réalisation des travaux ?

Quel que soit le litige qui l’oppose à son bailleur, le locataire ne doit en aucun cas mettre fin au paiement des loyers.

Le paiement des loyers fait partie des obligations du locataire vis-à-vis de son propriétaire. En cessant, même temporairement, de payer les loyers, le locataire se met en mauvaise posture et risque de se voir expulsé de son logement par ordonnance du tribunal judiciaire.

Le seul cas susceptible de justifier la suspension du paiement des loyers est celui où le logement, du fait de l’absence des travaux exigés, serait rendu impropre à l’habitation. Cependant, il appartient au locataire d’apporter les preuves de l’inhabitabilité du logement. Il faut savoir, avant d’invoquer cette cause devant un juge, que dans les quelques cas déjà jugés, les jugements n’ont pas été favorables aux locataires.

De quels moyens dispose le locataire pour faire exécuter les travaux ?

Les locataires ne sont pas totalement démunis lorsque leur propriétaire refuse de faire réaliser les travaux de rénovation énergétique indispensables.

Ils peuvent tout d’abord rechercher une solution amiable en contactant la commission départementale de conciliation. Elle peut être saisie par courrier ou en ligne (https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1216).

Si cette conciliation ne donne pas satisfaction, il vous est possible de consigner les loyers sur un compte bloqué. Pour cela, il vous faut en obtenir l’autorisation auprès du juge judiciaire. Il est judicieux de précéder cette action d’une mise en demeure au propriétaire, par lettre recommandée avec avis de réception. Les fonds sont débloqués dès qu’une solution est trouvée pour satisfaire les parties en cause dans le litige.

La mise en œuvre de ces différents moyens ayant échoué, vous avez la possibilité d’intenter une action auprès du tribunal judiciaire. Cette procédure peut s’avérer longue et coûteuse. Une solution amiable est toujours préférable pour sortir d’un litige par le haut.