Logement neuf et diagnostic de performance énergétique

QU’EST-CE QUE LE DPE ?

Obligatoire depuis 2006 pour les logements anciens et depuis 2007 pour le neuf, ce document doit indiquer les informations suivantes :

• Les caractéristiques du logement et de son équipement (chauffage, eau, etc.) ;
• La consommation énergétique et le coût annuel (relevé ou estimé) de chaque équipement ;
• La quantité de gaz à effet de serre émise par ces équipements ;
• La quantité d’énergies renouvelables mise en œuvre ;
• Des recommandations si des améliorations peuvent ou doivent être apportées.

Parties intégrantes du document de Diagnostic de Performances Énergétiques, les étiquettes environnementales permettent d’un seul coup d’œil de se faire une idée de la consommation du logement :

• L’étiquette énergie : la classe énergétique logement A (très économe) à G (très énergivore). A savoir : la majorité des logements aujourd’hui se situent dans les catégories D et E. L’étiquette énergie doit obligatoirement figurer sur toute annonce immobilière.
• L’étiquette climat indique la quantité d’émission de gaz à effet de serre (GES) par le logement, exprimé en Kilo équivalent Carbone par m² (kg éqCO2/m²). Là encore, la classe énergétique appartement A (faible émission de GES) à G (forte émission).

Depuis la réforme du diagnostic de performance énergétique de 2021, les deux étiquettes ont été fusionnées en une seule étiquette énergie-climat, qui intègre à la fois la consommation énergétique appartement et les émissions de gaz à effet de serre. Cependant, les émissions de gaz à effet de serre font l’objet d’un encart spécifique, dans le but de sensibiliser les propriétaires à l’empreinte carbone de leur habitation.

Combien de temps un DPE neuf est-il valable ?

Réalisé par un professionnel certifié, le DPE est valable 10 ans. Toutefois, il existe des exceptions liées à la réforme :

• les diagnostics qui ont été réalisés avant le 31/12/2017, ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2023,
• les diagnostics qui ont été réalisés entre le 1/01/2018 et le 30/06/2021 ne seront plus valables à partir du 1er janvier 2025.

Tous les autres diagnostics effectués depuis l’application de la réforme, soit le 1er juillet 2021, sont valables 10 ans. Le DPE neuf est valable 10 ans également.

Y a-t-il une différence entre le DPE réalisé pour un logement ancien et un DPE pour un logement neuf ?

Lors de l’acquisition d’un bien avec travaux, il est très intéressant de pouvoir disposer d’un DPE pour établir la liste des travaux à prévoir et calculer son budget travaux. Dans un logement en location, il permet de garantir le caractère décent du logement en matière de performance énergétique et, à défaut, d’en interdire la remise en location. Le DPE dans l’ancien comporte des informations relatives au bien et à ses équipements thermiques, aux consommations d’énergie et émissions de GES, ainsi que son étiquette énergie-climat.

Les logements classés F et G sont des passoires thermiques sont soumis à un audit énergétique avant la mise en vente et seront interdits à la vente respectivement en 2028 et 2025. Un logement classé E se verra appliquer la même interdiction à compter de 2034. Ils nécessiteront une rénovation avant location.

Dans une construction neuve, il a pour but essentiel de s’assurer que la construction respecte les normes en termes de performance thermique. Les éléments fournis dans le DPE logement neuf concernent essentiellement ses caractéristiques et son classement.

QUELLE EST LA RÉGLEMENTATION EN MATIÈRE DE PERFORMANCE DES LOGEMENTS NEUFS ?

La pertinence du DPE paraît évidente pour les logements anciens, construits à une époque où les exigences environnementales n’étaient pas les mêmes. Isolation insuffisante, radiateurs et systèmes de chauffe-eau électriques énergivores, absence de double vitrage : une réalité qui concerne la grande majorité du parc immobilier français actuel. Les habitations ultra-économes font encore figure de raretés !

Néanmoins, les usages évoluent.

Depuis 2013, la norme RT 2012 (pour Réglementation Thermique) impose aux constructeurs de logements neufs un ensemble de mesures d’économies d’énergie et de protection de l’environnement. Le label BBC (Bâtiment Basse Consommation), faisant partie des préconisations de la RT 2012 et imposant une consommation énergétique annuelle maximale de 50kWh/m² (correspondant à la catégorie A de l’étiquette énergie), est désormais obligatoire pour les logements neufs. La réalisation du diagnostic énergétique est toujours à la charge du vendeur dans le cadre d’une vente, ou du propriétaire bailleur pour une location.

La réglementation environnementale RE 2020, qui s’applique depuis le 1er janvier 2022, a encore renforcé la performance énergétique des constructions neuves.

Le DPE est-il obligatoire dans l’immobilier neuf ?

Le diagnostic de performance énergétique est obligatoire à l’occasion de chaque mise en vente ou en location. Le propriétaire ou le bailleur doit joindre le DPE au dossier technique. Il permet à l’acheteur ou au nouveau locataire de savoir à quoi s’attendre en termes de performances thermiques du logement.

L’article L134-2 du Code de la construction et de l’habitation impose également le DPE lors de la livraison des constructions neuves. Il permet de vérifier si tous les critères de la réglementation RE 2020 sont respectés et, dans le cas contraire, d’établir des malfaçons et de mettre en œuvre la garantie de parfait achèvement.

Quand faut-il faire un DPE neuf ?

Les logements neufs sont soumis au DPE dès lors qu’ils sont vendus en état futur d’achèvement (vente VEFA).

De même, la vente sur plan ne garantit pas que le logement neuf répond aux exigences thermiques imposées par la RE 2020, seul le DPE peut en attester.

Seules les constructions dont la surface n’atteint pas 50 mètres carrés sont exemptées du DPE.

Pour quel type de bâtiment neuf le DPE neuf est-il obligatoire ?

Puisque les habitations neuves sont soumises à la réglementation BBC, le DPE est-il toujours obligatoire ? Oui ! Pour l’établir, le professionnel du diagnostic va se baser sur l’étude thermique qui est réalisée au moment de la conception du bâtiment, et dans laquelle figurent les caractéristiques énergétiques (équipements, isolation, orientation…), et effectuer des comparaisons avec les dépenses réelles du logement au moment de sa livraison. Le DPE dans le neuf fait partie du dossier des pièces obligatoires dans le cadre d’une vente : il doit donc être établi au moment de la signature de l’acte d’achat.

Pour les biens acquis en VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement), la présence du DPE n’est pas obligatoire au moment de la signature de l’acte ; en revanche, le diagnostic énergétique, version "construction neuve", reste exigible au moment de la livraison du bâtiment.

Quelles informations doit contenir un DPE ?

Un DPE doit contenir les informations suivantes :

• informations sur le logement : surfaces, isolation, types de parois, orientation, etc.,
• équipements du logement en ventilation, chauffage, eau chaude, etc.,
• quantité d’énergie estimée ou consommée / an,
• quantité d’émissions de GES,
• types et quantités d’énergies renouvelables produites,
• étiquette climat-énergie,
• confort d’été,
• rapport d’entretien de la chaudière,
• recommandations en matière d’amélioration de la performance énergétique.

En faisant un diagnostic de performance énergétique simulation, vous pouvez avoir une idée du classement d’un logement et anticiper les travaux à réaliser. Sachez cependant qu’une simulation n’a aucune valeur juridique.

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