Que veut dire non soumis au DPE ?

A quoi sert le DPE ?

Selon l’ADEME, « le diagnostic de performance énergétique (DPE) renseigne sur la performance énergétique d’un logement ou d’un bâtiment, en évaluant sa consommation d’énergie et son impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre. ». Sur les petites annonces de vente ou de location de biens immobiliers, on trouve donc deux mentions tirées du diagnostic énergétique :

• la classe énergétique du logement et sa consommation d’énergie,
• l’indice d’émission de gaz à effet de serre (GES).

Le DPE comporte des classes allant de A à G, A étant la classe la plus performante, F et G les classes les plus énergivores. La consommation d’énergie s’exprime en kilowattheure par mètre carré et par an (kWh/m²/an) et lles émissions de GES en kg équivalent CO2 par mètre carré et par an (kgéqCO2/m²/an).

Un logement classé A dans les deux catégories (moins de 70 kWh/m²/an et moins de 6 kgéqCO2/m²/an) est dit « bâtiment à énergie positive », tandis qu’un logement classé B (70 à 110 kWh/m²/an et 6 à 11 kgéqCO2/m²/an) peut bénéficier du label BBC (bâtiment basse consommation).

En France, la moyenne des logements est classée E en énergie, ce qui correspond à une consommation d’énergie comprise entre 250 et 330 kWh/m²/an et 50 à 70 kgCO2/m²/an. Pour un logement de 60 mètres carrés, cela représente 15 000 à 19 800 kWh par an, soit un montant de facture d’électricité annuelle de 3 000 à 4 000 euros. Si à la location, un DPE défavorable est signe d’une facture d’électricité élevée, à la vente il est la garantie d’une vaste opération de rénovation énergétique.

On voit bien, avec ce calcul, tout l’intérêt de connaître le DPE quand on parcourt les petites annonces pour louer ou acheter un logement. Et c’est souvent, d’ailleurs, dans cette situation, que l’on trouve la mention « non soumis au DPE ».

Qu’est-ce qu’un logement dit non soumis au DPE ?

Les annonces de location ou de vente immobilière doivent faire apparaître obligatoirement le DPE. Or il arrive que l’annonce mentionne “logement non soumis au DPE”. Quelle est la signification de cette mention et dans quel cas peut elle apparaître.

QUE VEUT DIRE « NON SOUMIS À DPE » ?

La mise en vente ou en location d’un bien est soumise à la production préalable d’un DPE. Dans ce cas, les mentions de classe d’énergie et d’émissions de GES doivent apparaître dans les annonces.

Un bien est dit “non soumis au DPE” lorsque son propriétaire n’est pas obligé de faire réaliser le DPE préalablement à la location ou à la vente. Il existe en effet quelques exceptions à l’obligation de DPE avant une vente ou une location.

Dans quels cas un bien immobilier peut-il être non soumis au DPE ?

Les propriétaires mettant en vente ou en location des biens immobiliers doivent mentionner dans l’annonce l’existence et le résultat du DPE, qui atteste de la performance énergétique du logement. Toutefois, le code de la construction et de l’habitation, dans son article R126-15, prévoit quelques exceptions. Ne sont pas soumis au DPE :

• les constructions dites « provisoires », dont la durée d’utilisation n’excède pas 2 ans,
• les annexes aux logements indépendantes dont la surface n’excède pas 50 mètres carrés,
• les parties des bâtiments réservées à un autre usage que l’habitation ayant un système de chauffage ou de production d’eau chaude à usage humain nettement inférieur aux besoins de l’activité,
• les bâtiments à usage de lieux de culte,
• les bâtiments inscrits ou classés à l’inventaire des monuments historiques,
• les bâtiments non climatisés et non chauffés ou ne disposant pour tout chauffage que d’une cheminée ouverte,
• les logements inutilisés plus de 4 mois par an.

Tous les autres biens mis en vente ou en location sont soumis au DPE et l’annonce doit le mentionner dans les mêmes caractères que le reste de l’annonce. Les agences immobilières doivent aussi le mentionner sur les annonces qu’elles affichent sur leur vitrine.

Quelle différence entre un logement non soumis au DPE et un bien immobilier avec un DPE vierge ?

Contrairement au bâtiment non soumis au DPE, le logement avec DPE vierge a bien fait l’objet d’un DPE par un professionnel.

Avant 2021, le DPE étant établi principalement sur la base des factures de consommation d’énergie, l’absence de factures empêchait son calcul. Dans ce cas, bien que le logement soit soumis au DPE, l’annonce pouvait, de façon exceptionnelle, mentionner « DPE vierge ».

Depuis la refonte du DPE, le diagnostiqueur ne peut plus éditer un DPE vierge. Il doit, en l’absence de factures, fonder son diagnostic sur un montant théorique de consommation d’énergie estimé à partir du type de chauffage, de la qualité de l’isolation, etc.

Est-il possible de vendre ou de louer un logement non soumis au DPE ?

Il faut d’abord noter que depuis le 1er janvier 2023, sont interdites les mises en locations d’appartements ou maisons dont la consommation d’énergie dépasse 450 kWh/m²/an (que l’on nomme “classe G+).

Ce n’est qu’à partir du 1er janvier 2025 que la location ou la vente d’un bien de classe G sera interdite. Pour la classe F, cette interdiction sera effective à compter de 2028.

Dès lors, qu’il s’agisse d’un logement non soumis à DPE ou d’un bien avec DPE, celui-ci peut être mis en vente ou en location sans restriction jusqu’en 2025, hormis les biens en classe G+.

Y a-t-il des sanctions en cas d’absence de DPE ?

Des sanctions sont prévues dans plusieurs cas depuis la mise en place du nouveau DPE :

• classe énergie, consommations et émissions de GES erronées dans les annonces,
• mention d’un DPE vierge,
• non réalisation du DPE.

Dans ces situations, le propriétaire encourt une amende forfaitaire de 3 000 euros, 15 000 euros s’il s’agit d’une personne morale.

En outre, le DPE est valable 10 ans, au-delà desquels il doit être actualisé. Lorsque le DPE n’a pas été actualisé, le propriétaire encourt une amende pouvant aller jusqu’à 7 000 euros.