Passoire thermique : Quelles sont les obligations pour les propriétaires de logements en classe G ?
Date de publication : vendredi 15 novembre 2024
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un outil indispensable pour évaluer la performance énergétique d'un logement. Depuis 2021, il classe les biens immobiliers de A à G, la lettre G étant synonyme de « passoire énergétique ». Ces logements énergivores représentent un enjeu environnemental et économique. Ils doivent être rénovés pour réduire leur impact et devenir plus sobres en énergie.
Contraintes pour la location d'un logement de classe G
Depuis le 1er janvier 2023, les logements consommant plus de 450 kWh/m²/an d'énergie finale, soit les biens les plus énergivores de la classe G, ne sont plus considérés comme « décents » et sont exclus du marché locatif. Cette interdiction de mise en location concerne les nouveaux baux et s'appliquera dès 2025 à tous les logements de classe G, puis en 2028 à ceux classés F.
Par ailleurs, depuis le 24 août 2022, il est interdit pour les propriétaires de biens classés G ou F d'augmenter le loyer au changement de locataire, au renouvellement du bail ou pendant la durée du bail.
Obligations pour la vente d'un logement en classe G
Depuis le 1er avril 2023, un audit énergétique réglementaire est obligatoire pour vendre une maison ou un immeuble en monopropriété classé G ou F. Cette obligation s'étendra aux biens de classe E en 2025, puis de classe D en 2034. Cet audit doit être annexé au dossier de diagnostic technique (DDT) et permet d'identifier les travaux à réaliser pour améliorer la performance énergétique.
Le DPE impacte également la valorisation du bien immobilier. Selon une étude du Conseil Supérieur du Notariat, un logement classé G ou F subit une décote de 2 à 18% par rapport à un bien de classe D. La mention de la classe énergétique est aussi obligatoire sur les annonces immobilières.
Aides financières pour la rénovation énergétique
Pour encourager les propriétaires à rénover leur logement, plusieurs aides financières sont proposées comme MaPrimeRénov', les Certificats d'Économies d'Énergie (CEE), l'Éco-Prêt à Taux Zéro (éco-PTZ) ou encore le chèque énergie. Des bonus spécifiques existent pour la sortie du statut de « passoire thermique » et l'atteinte d'une classe énergétique performante (B ou A).
Principaux travaux pour rénover un logement classe G
Pour améliorer significativement la performance énergétique d'un logement classé G, il est généralement nécessaire de réaliser plusieurs types de travaux : isolation des combles, murs et planchers, remplacement des fenêtres, installation d'un système de chauffage performant (pompe à chaleur, chaudière biomasse...) et mise en place d'une ventilation efficace (VMC simple ou double flux).
Changement de classe énergétique après travaux
L'audit énergétique proposera différents scénarios de travaux avec pour objectifs d'atteindre dans un premier temps la classe E, puis la classe C et enfin viser les classes A ou B, synonymes de « Bâtiment Basse Consommation ». Des simulations permettront d'estimer les économies d'énergie réalisables et l'impact sur la valorisation immobilière.
Cas particulier des copropriétés
Pour un appartement en copropriété, la réalisation de certains travaux d'amélioration de la performance énergétique (isolation par l'extérieur par exemple) nécessite l'accord de l'assemblée générale des copropriétaires, ce qui peut compliquer et ralentir le processus de rénovation énergétique.
Conséquences en cas de non-respect des obligations
En cas de non-respect des nouvelles réglementations (mise en location d'un bien indécent, absence d'audit énergétique...), des sanctions financières pourront être appliquées aux propriétaires. Un juge pourra également ordonner la réalisation de travaux si un locataire constate une irrégularité dans le DPE de son logement.