Pourquoi acheter un bien immobilier avec gros travaux à réaliser

Prix d’acquisition réduit pour un bien immobilier avec gros travaux

Dans certaines villes, le marché immobilier est en grande tension, rendant les biens récents inaccessibles. Or le prix au mètre carré d’un bien à rénover reste beaucoup moins élevé. A Lyon, par exemple, où le prix du mètre carré dépasse 5 000 euros, un appartement récent de 50 m² coûte 250 000 euros, il est possible d’acquérir un bien ancien avec travaux à 150 000 euros.

Une fois ajouté le coût de la rénovation, de 450 à 1 000 euros le mètre carré en rénovation complète, le prix du bien rénové reste en-dessous du prix d’un bien récent.

Il faut préciser qu’un bien ancien qui nécessite de gros travaux peut plus facilement être négocié, d’autant qu’il reste bien souvent plusieurs mois sur le marché sans trouver acquéreur.

Aides à la rénovation et défiscalisation

L’une des préoccupations du Gouvernement, en lien la réduction des gaz à effet de serre, concerne l’éradication des passoires thermiques. C’est pourquoi la rénovation de biens immobiliers anciens donne droit à des aides de l’Etat et des collectivités qui permettent d’en diminuer sensiblement le coût. Les travaux de rénovation énergétique sont notamment éligibles, sous conditions, aux aides suivantes :

• MaPrimeRénov’, voire MaPrimeRénov’ Sérénité pour les revenus très modestes,
• Certificats d’économie d’énergie (prime éco-énergie Auchan),
• TVA à taux réduit,
• Eco-prêt à taux zéro.

Vous pouvez également bénéficier du programme Habiter Facile de l’ANAH, pour l’adaptation au vieillissement du bien nouvellement acquis. Cette aide peut être complétée par le conseil départemental du lieu du logement et par la caisse d’assurance retraite.

Si l’acquisition en vue d’un investissement locatif concerne un bien situé dans l’une des 222 villes lauréates du programme Action cœur de ville ou dans l’une des 1 600 villes retenues dans le programme « Petites Villes de Demain » (sous réserve de signature de la convention d’opération de revitalisation du territoire ORT), le logement est éligible au programme de défiscalisation dans l’ancien « Denormandie ». La principale condition concerne la réalisation d’un programme de rénovation d’au moins 25 % du coût de l’acquisition. Pour un bien acquis 200 000 euros, il devra être effectué une opération de rénovation de plus de 50 000 euros.

Biens immobiliers avec gros travaux : un choix plus large

Le marché immobilier est très tendu depuis quelques années. Si vous cherchez un bien neuf ou récent, vous risquez de ne pas trouver la maison de vos rêves. En élargissant votre recherche aux biens avec travaux, vous constaterez un nombre d’annonces beaucoup plus important.

Le choix est d’autant plus vaste que la notion de rénovation est étendue. Ainsi, si vous vous limitez aux biens nécessitant un rafraichissement, vous n’obtiendrez probablement que très peu de résultats. A contrario, si vous incluez tout bien à rénover, de la maison des années 60, restée dans son jus au hangar transformable en habitation, votre recherche a de fortes chances d’être fructueuse.

Rénovation et transformation : plus-value exponentielle

La rénovation d’un bien ancien entraîne de facto une augmentation de sa valeur. Plus la rénovation est importante, plus la valeur du bien s’accroît. Aussi, si vous pouvez augmenter le potentiel d’un bien immobilier à rénover en y ajoutant la transformation d’une partie non habitable, sa valeur globale augmentera de façon exponentielle.

Acheter un bien immobilier avec de gros travaux de rénovation, incluant la transformation en surfaces habitables d’un grenier, d’un garage ou d’un hangar accolé vous permet de créer des mètres carrés supplémentaires. Ceux-ci n’étaient pas comptabilisés comme tel dans le bien acquis et leur aménagement crée une augmentation une plus-value substantielle lors de la revente du bien.

Si vous investissez dans une maison ancienne en vue de la louer après rénovation, accompagner cette rénovation d’une transformation en plusieurs appartements vous permet d’améliorer nettement votre revenu locatif.

Une raison supplémentaire d’acheter un bien immobilier avec gros travaux

Outre l’éradication des passoires thermiques, la réduction de consommation du foncier constitue une autre préoccupation du Gouvernement, qui vise l’objectif « Zéro Artificialisation Nette » d’ici 2050.

En rénovant un bien ancien, voire en le divisant en plusieurs biens locatifs, vous participez utilement à la réduction de l’étalement urbain, l’une des causes principales du déclin sans précédent de la biodiversité.