Travaux énergétiques : propriétaire ou locataire, qui fait quoi

Quelles obligations pour le propriétaire-bailleur ?

La loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports entre propriétaires et locataires, modifiée à plusieurs reprises, notamment par la loi ALUR[1] et la loi ELAN[2], définit les obligations du propriétaire et du locataire.
Le propriétaire-bailleur a obligation, avant toute chose, « de remettre au locataire un logement décent ». La décence d’un logement résulte de plusieurs critères :

1. absence de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique,
2. absence de parasites ou espèces nuisibles (parmi lesquelles punaises, cafards, rats, etc.),
3. présence d’éléments nécessaires à l’habitat (eau, électricité, sanitaires, cuisine, etc.),
4. performance énergétique minimale.
   

Un décret est venu préciser récemment[3] ce dernier critère déterminant pour un logement décent. Il fixe le plafond de consommation d’énergie au-delà duquel le logement n’est plus considéré comme décent. Ce plafond est fixé à 450 kWh par mètre carré habitable et par an. Ce nouveau critère de décence ne sera cependant applicable qu’à compter du 1er janvier 2023 et seulement pour les nouveaux contrats. D’ici là, la décence énergétique se mesure à l’aune :

• d’une étanchéité à l’air suffisante,
• d’une installation permettant un chauffage normal,
• d’une ventilation efficace (critère de santé).
  

Ce critère de performance énergétique sera encore renforcé à partir du 1er janvier 2028, la loi énergie et climat du 8 novembre 2019 limitant à 330 kWh la consommation maximale d’énergie des logements. Autrement dit, les « passoires thermiques » ne seront plus considérées comme logements décents à partir de 2028.
Le propriétaire-bailleur doit également donner à bail un logement en bon état. Il doit donc avoir effectué toutes les réparations et installé tous les équipements nécessaires avant de le mettre en location. A défaut, le locataire est en droit d’exiger que le bon état du logement soit rétabli après son entrée dans les lieux.
Il est tenu d’effectuer les réparations qui ne relèvent pas du locataire, dès lors qu’elles permettent de maintenir le logement dans le bon état où il doit être livré initialement :

• remplacement d’une chaudière,
• changement des fenêtres et volets,
• remplacement des radiateurs ou ballons d’eau chaude,
• remplacement du système de ventilation, etc.
  

Quelles aides pour le propriétaire ?

Le propriétaire-bailleur peut, selon les cas, obtenir les aides à la rénovation énergétique pour faire réaliser les travaux d’amélioration de la performance énergétique dans les logements qu’il loue :

• MaPrimeRénov’,
• TVA réduite,
• éco-prêt à taux zéro,
• prime éco-énergie,
• « coup de pouce isolation »,
• réduction d’impôt « Denormandie », etc.
  

Quelle contribution du locataire aux économies d’énergie ?

Si la loi ne prévoit pas d’obligations financières dans le cadre des travaux de rénovation énergétique, il peut cependant y contribuer, d’autant plus qu’il en tirera des bénéfices importants :

• amélioration du confort thermique,
• diminution de la facture de chauffage.
  

Dans le cas d’une participation volontaire et facultative, décidée après concertation entre les deux parties, le propriétaire-bailleur doit lui fournir toutes les factures pour justifier des travaux effectués. La participation du locataire n’intervient qu’à la fin des travaux. Elle est retenue mensuellement, sur une durée de 15 ans au plus, et non modulable.
Les travaux réalisés dans ce cadre doivent consister en un bouquet de travaux énergétiques ou permettre d’atteindre un niveau supérieur de performance énergétique globale. En tout état de cause, la participation ne peut dépasser la moitié de l’économie estimée sur la facture d’énergie du logement.
Jusqu’en 2023, le propriétaire-bailleur n’étant pas tenu de réaliser les travaux nécessaires pour limiter la consommation énergétique du logement, le locataire peut prendre la décision de les faire réaliser. Il doit cependant obtenir l’accord préalable de son propriétaire.
Le locataire peut ainsi faire isoler la toiture, remplacer la vieille chaudière par un système de chauffage plus performant ou encore remplacer les fenêtres simple-vitrage. Non seulement il y trouvera un gain énergétique et financier, mais il pourra aussi bénéficier des aides à la rénovation énergétique.

Quelles aides pour le locataire ?

Le locataire qui souhaite réaliser des travaux de rénovation énergétique dans son logement peut bénéficier de certaines aides :

• prime éco-énergie,
• TVA à taux réduit,
• « coup de pouce isolation ».
  

En revanche, les locataires ne sont pas éligibles à MaPrimeRénov’, ni à l’éco-prêt à taux zéro.

[1] Loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové du 24 mars 2014
[2] Loi pour l’Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique du 23 novembre 2018
[3] Décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021 relatif au critère de performance énergétique dans la définition du logement décent en France métropolitaine