Travaux urgents dans une location : conseils au propriétaire bailleur

Quels travaux sont à la charge du bailleur ?

Si l’entretien normal du logement est de la responsabilité du locataire, le propriétaire bailleur doit, de son côté, prendre en charge un certain nombre de travaux, notamment ceux qui ont pour objet de conserver au logement son caractère décent.

Depuis 2018, des critères liés à la performance énergétique sont venus s’ajouter à la liste des critères définissant un logement décent. Ainsi, pour être reconnus comme décents, les logements locatifs doivent présenter une étanchéité à l’air satisfaisante et des systèmes de ventilation en bon état.

A partir de 2023, un logement consommant annuellement plus de 450 kilowattheure d’énergie finale au mètre carré habitable perdra son caractère de décence.

Dès lors, il appartient au propriétaire bailleur d’assurer les travaux nécessaires pour respecter ces différents critères, parmi lesquels :

• remplacement du système de ventilation,
• remplacement des systèmes de chauffage et production d’eau chaude non performants,
• isolation des toitures, des murs et/ou des planchers bas,
• remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.

Ces travaux doivent être réalisés de façon urgente, en particulier ceux qui ont trait à l’étanchéité et à la ventilation, y compris si un locataire occupe les lieux.

Le locataire peut-il s’opposer aux travaux en cours de bail ?

Lorsque des travaux urgents sont nécessaires pour conserver au logement son caractère de décence, alors qu’un bail est en cours, le locataire n’a pas la possibilité de s’y opposer. Il doit autoriser le propriétaire et les entreprises mandatées à accéder au logement pour :

• constater les dégâts,
• réaliser des devis,
• effectuer les travaux.

Dans le cas contraire, le locataire pourrait être jugé responsable de l’aggravation des dommages au bien loué. Il n’est cependant pas tenu de laisser l’accès au logement 7 jours sur 7. Il peut en effet refuser l’entrée dans son logement pendant les weekends et les jours fériés.

Les modalités d’accès au logement sont prévues par l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 d’amélioration des relations entre les propriétaires bailleurs et les locataires. Cet article a été modifié par plusieurs lois :

• loi du 21 juillet 1994 relative à l’habitat,
• loi Grenelle II du 12 juillet 2010,
• loi ALUR du 27 mars 2014,
• loi ELAN du 23 novembre 2018,
• loi Climat et Résilience du 22 août 2021.

Ainsi, l’obligation de « permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration…, de travaux d’amélioration de la performance énergétique » et de tous travaux contribuant à maintenir la décence du logement, fait partie des obligations qui incombent au locataire.

Il doit au préalable être informé par le propriétaire bailleur de la nature et des modalités de réalisation des travaux (durée, dates, moyens d’accès, etc.) par un courrier recommandé avec avis de réception ou une notification en main propre.

Indemnisation du locataire : quelles obligations pour le bailleur ?

Si le locataire est bien tenu de laisser les professionnels effectuer les travaux, urgents ou non, dans son logement, il peut cependant en obtenir indemnisation par le propriétaire bailleur, dans certaines circonstances.

Il en va ainsi pour un logement inhabitable pendant les travaux, si la durée est supérieure à 21 jours. Dans ce cas, le locataire peut obtenir un dédommagement de loyer pour travaux, en vertu de l’article 1724 du Code civil. Cette indemnité est équivalente à la durée pendant laquelle le logement est resté inhabitable.

Le locataire peut aussi obtenir l’interruption des travaux, leur interdiction totale ou même la résiliation définitive du bail en saisissant le juge des contentieux de la protection auprès du tribunal de proximité ou du tribunal judiciaire :

• si les travaux ont un caractère abusif,
• s’ils ont pour effet de rendre le logement dangereux ou inhabitable,
• ou si les travaux réalisés ne correspondent pas aux conditions fixées par la notification préalable.